صفحة 1

اتحاد الملاك
سينيوريو دي أโลها

الملحق 5.2: اللوائح المنظمة لأعمال تجديد الشقق

المادة 1: حقوق الملاك في تعديل العقارات
في ماربيا، أندلوسيا، يلتزم ملاك الشقق في المجتمعات السكنية الخاضعة لقانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal - LPH) بالامتثال لمجموعة من القوانين الوطنية واللوائح الأندلسية وأنظمة البلدية، بالإضافة إلى النظام الداخلي واللوائح الخاصة بالمجتمع عند التفكير في أي أعمال بناء أو تحديث.

عند التخطيط لأعمال البناء، يجب على الملاك مراعاة أن بعض الأعمال قد تتطلب موافقة مسبقة من اتحاد الملاك في جمعية عامة عادية أو استثنائية.

ولضمان نهج تعاوني، يجب إبلاغ الأمين كتابةً بأي أعمال بناء تخضع لترخيص من بلدية ماربيا، وذلك قبل أربعة أسابيع على الأقل من بدء هذه الأعمال.

ويجب على جميع الملاك توفير التراخيص والموافقات اللازمة من بلدية ماربيا المتعلقة بهذه المشاريع، كما يجب على المالك تزويد الإدارة بالرسومات الداعمة والمعلومات الفنية المتعلقة بالمشروع. وفي حال عدم تقديم الوثائق المطلوبة، سيصدر الأمين إنذاراً (Denuncia) للمالك، ويُرسل نسخة منه إلى بلدية ماربيا.

يُسمح بالتعديلات الداخلية شريطة أن:
 لا تمس عناصر هيكلية أو عناصر مشتركة (مثل الجدران الحاملة، الألواح، الأعمدة)، أو المرافق المشتركة (مثل الأنابيب، الغاز، الكهرباء، الاتصالات).
 لا تُغير من سلامة المبنى أو قابليته للسكن أو مظهره الجمالي.
 تمتثل لقواعد البناء، وأن تكون قد حصلت على الترخيص المناسب من بلدية ماربيا (“licencia de obra menor” أو “licencia de obra mayor”) حسب نطاق العمل.

أما التعديلات الخارجية التي تؤثر على واجهات المبنى أو الشرفات أو مناطق مشتركة أخرى، فتتطلب موافقة مسبقة من:

1. اتحاد ملاك الشقق، بموافقة أغلبية ثلاثة أخماس (3/5)
2. قسم التخطيط في بلدية ماربيا

ملاحظة: إذا قام مالكون آخرون بتعديلات خارجية، فهذا لا يمنح تلقائياً حق تنفيذ تعديلات مماثلة ما لم يوافق اتحاد الملاك عليها أو ترسخ سوابق قانونية. وحتى في هذه الحالة، تظل الإجراءات المذكورة أعلاه سارية.

المادة 2:
يحتفظ الأمين بحقه في الاستفسار من بلدية ماربيا للتأكد من منح الموافقات والتصاريح المطلوبة.

وفي حال شكّ اتحاد الملاك في أن الأعمال الجارية لا تمتثل للوائح، أو يُفهم أنها تُعدّل عناصر مشتركة، سيطلب الأمين من المالك السماح لمدير الموقع بالدخول إلى العقار لإجراء فحص فني. وإذا رُفض هذا الطلب، سيصدر الأمين إنذاراً (Denuncia) للمالك، ويُرسل نسخة منه إلى بلدية ماربيا.

صفحة 2

اتحاد الملاك
سينيوريو دي ألوها

المادة 3: قواعد اتحاد الملاك المتعلقة بفترات وجدول أعمال البناء

ساعات العمل القياسية (من الاثنين إلى الجمعة):

 الصباح إلى الظهيرة: 09:00 إلى 15:00
 بعد الظهيرة إلى المساء: 17:00 إلى 20:00

🚫 فترة الهدوء (“سياستا”):

 15:00 إلى 17:00 – يُحظر العمل المسبب للضجيج لاحترام أوقات الراحة.

عطلات نهاية الأسبوع والأعياد الرسمية:

السبت:

 يُسمح بساعات محدودة: 09:00 إلى 14:00
 أعمال خفيفة فقط (ممنوع الحفر أو استخدام المطارق، ممنوع هدم الجدران أو الأرضيات أو الأسقف)

الأحد والأعياد الرسمية

 يُحظر تماماً إجراء أي أعمال بناء أو مسببة للضجيج.

في حال تطلب الأمر أعمالاً طارئة خارج الساعات المسموح بها، يجب الاتصال فوراً بخدمة الدعم (HELP) لمراجعة الوضع. (الهاتف +34 603 741 633)

فترة عطلة الصيف

 يُحظر إجراء أي أعمال بناء أو تجديد خلال شهري يوليو وأغسطس.
 إذا تطلب الأمر أعمالاً طارئة تصدر ضجيجاً خلال هذه الفترة، يجب على المالك طلب الموافقة فوراً من الأمين أو الممثل الميداني قبل الشروع في العمل.

الأعمال المسببة للضجيج الممنوعة

بغض النظر عن الوقت، يُحظر العمل إذا:

 تجاوز مستوى الضجيج 55 ديسيبل (A) خلال النهار.
 تضمن هدماً أو حفراً أو دقّاً أو استخدام معدات عالية الصوت خلال أوقات الهدوء.
 تسبب إزعاجاً للجيران يفوق المستويات المقبولة.

ملاحظة: في المجتمعات السكنية (تحت قانون LPH):

حتى لو سمح قانون البلدية بساعات معينة:

 يمكن لاتحاد الملاك اعتماد جداول أكثر تشدداً في لوائحه الداخلية. (كما ورد أعلاه)

 يجب اعتماد أي من هذه القواعد في اجتماع عام (Junta de Propietarios).

صفحة 3

اتحاد الملاك
سينيوريو دي ألوها

 في حال الشك، يجب التحقق من الأمين بشأن الجداول أو القيود الخاصة بالمجتمع.

العقوبات المترتبة على عدم الامتثال:

 فرض غرامات من قبل الشرطة المحلية أو إدارة التعمير لخرق أنظمة الضجيج.
 شكاوى مدنية من الجيران.
 إمكانية تعليق الأعمال من قبل البلدية.

المادة 4: إشعار الجيران

قبل بدء أي أعمال بناء تتجاوز مدتها ثلاثة أيام، يجب نشر إشعار في كلا بابي المدخل وفي مصعد المدخل، وذلك قبل أسبوع على الأقل من بدء العمل، ويجب أن يتضمن:

• تاريخ البدء
• المدة المتوقعة للأعمال
• رقم الاتصال الخاص بمدير المقاول المسؤول عن الأعمال.

(يمكن طلب نماذج فارغة من الإشعار من الأمين)

المادة 5: القواعد السارية أثناء أعمال البناء

 يجب على الملاك إيداع المبالغ التالية في الحساب البنكي لاتحاد الملاك كضمان ضد أي أضرار محتملة تلحق بالعناصر المشتركة. ويُعاد هذا المبلغ بعد انتهاء الأعمال في حال لم تحدث أي أضرار.
 2,000 يورو للأعمال التي تتطلب “ترخيص أعمال كبرى” (Licencia de Obra Mayor)
 1,500 يورو للأعمال التي تتطلب “ترخيص أعمال صغيرة” (Licencia de Obra Menor)
 يُفرض على الملاك الذين يتسببون في أعمال تنظيف وإصلاح في المناطق المشتركة دون إيداع الضمان تكاليف فعليّة. وإذا لم يدفع المالك طواعية، تُضاف التكلفة إلى حسابه في اتحاد الملاك كمديونية.
 يجب خلال أعمال البناء الحفاظ على نظافة المناطق المشتركة المستخدمة.
 أي مشروع بناء يستمر لأكثر من 3 أشهر من تاريخ البدء يفقد حق استرداد الضمان بسبب الإزعاج الذي يسببه للجيران وخدمات المجتمع.
 يجب أن تمتثل جميع الأعمال للوائح المجتمع والمعايير القانونية الإسبانية:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) – قانون تنظيم البناء (1999):
(ينظم المسؤوليات والالتزامات والمعايير الفنية لجميع أعمال البناء)
Código Técnico de la Edificación (CTE) – الكود الفني للبناء:
(يحدد معايير السلامة والراحة والكفاءة الطاقية وإمكانية الوصول الدنيا)

المادة 6: دون المساس بأحكام المادة 1، يُحظر أو يتطلب الرجوع إلى اتحاد الملاك ما يلي:
أ) إجراء تعديلات على المناطق المشتركة للمجتمع. وسيكون المالك مسؤولاً شخصياً عن أي مخالفة من هذا القبيل، بما في ذلك تكلفة إعادة المنطقة إلى حالتها الأصلية.

صفحة 4

اتحاد الملاك
سينيوريو دي ألوها

ب) تركيب مظلات للشرفات تختلف عن الكود اللوني WHITE PR-60 A W-12 BW-2,76 HW-1,653 YELOW KR-55 A W-200 BS-60 BW-120 MS-500، وهو اللون المعتمد لمجتمع SdA. كما تحظر لوائح السلامة تثبيت مظلات الشرفات على الجدران الخارجية للمبنى.

ج) تعديل درابزين السلامة للشرفات أو طلاؤها بلون غير اللون المعتمد من قبل المجتمع.

د) إغلاق الشرفات مؤقتاً أو دائماً، دون موافقة اتحاد الملاك ودون الحصول على التراخيص اللازمة من بلدية المدينة.

هـ) تركيب وحدات تكييف الهواء على الواجهات أو النوافذ أو الشرفات، باستثناء الشرفات الخدمية المخصصة أصلاً لهذه المعدات.

و) تركيب هوائيات تلفزيونية خاصة أو هوائيات هوائيّة على الجدران الخارجية أو أسطح المباني.

ز) تركيب أي أشياء أو إعلانات أو ملصقات أو دعايات من أي نوع داخل المداخل أو المرائب أو أي مناطق مشتركة أخرى، بما في ذلك واجهات المباني والجدران الخارجية، أو إحداث فتحات.

ح) تركيب معدات أو محركات غير منزلية قد تسبب إزعاجاً للملاك و/أو المناطق المشتركة.

المادة 7:
يجب أن يحصل المقاولون على ترخيص مسبق من الإدارة لاستخدام الكهرباء أو المياه المشتركة خلال أعمال التجديد.

المادة 8:
يحق للإدارة تعطيل أجهزة التحكم في الدخول عند مخالفة المقاولين للقواعد الواردة هنا.

المادة 9:
يجب أن تظل مداخل المجتمع مغلقة في جميع الأوقات. ولا يُسمح للمقاولين أو مقدمي الخدمات إبقاء الأبواب أو البوابات مفتوحة أو تعطيل آليات الأقفال. ويشمل ذلك البوابات الخارجية وأبواب المرائب ومداخل المباني. وسيتم تعطيل أجهزة التحكم عن بعد الخاصة بالدخول والمرائب للمخالفين المتكررين.

صفحة 5

اتحاد الملاك
سينيوريو دي ألوها

المادة 10:
يُحظر تخزين القمامة أو مواد البناء في السلالم أو المرائب أو أي مناطق مشتركة أخرى.

يجب ألا توضع حاويات المقاولين خارج المجتمع على شارع كالي دي لاس أديلفاس بين مجموعتي صناديق القمامة التي وفرتها البلدية. وذلك لأن عدداً كبيراً من الملاك والمستأجرين يلقون نفايات منازلهم في حاويات مخلفات البناء لأنهم يتكاسلون عن المشي إلى صناديق القمامة. وفي حال عدم الالتزام بهذا القاعدة، سيتم تقييد دخول المقاولين إلى المجتمع.

ولا يُسمح بترك أكياس القمامة أو المواد الخام الصناعية على الشارع خارج المجتمع (وخاصة على شارع كالي دي لاس أديلفاس) لأكثر من أسبوعين. (يجب على الملاك الإصرار على مقاوليهم بإزالتها. وعند الضرورة، سيقوم المجتمع بالإبلاغ عن المالك إلى بلدية المدينة بتهمة التخلص غير القانوني من القمامة.)

المادة 11:
لضمان التوحيد والجمالية في السلم، يجب أن تحافظ أي تغييرات على الأبواب الخارجية للشقق على التصميم واللون الأصليين. ويكون التصميم الأساسي للباب الجديد هو نمط خشبي من الخارج. والألوان المعتمدة من الموردين هي CHERRY COLOR.

المادة 12:
يحتوي العقار على نظام تهوية مركزي. وفي حال إجراء أعمال تجديد تولد كميات كبيرة من الغبار، يجب تغطية جهاز التهوية أثناء البناء، وإلا فقد ينتشر الغبار إلى باقي الشقق في المبنى.

المادة 13: الأعمال المسموحة بشروط التوحيد

لا تُلغي جميع هذه القواعد لوائح البلدية.
وإذا كانت لوائح البلدية أكثر تشدداً، فستكون هي السائدة.

1. يمكن استبدال أرضيات الشرفات بعد فحص من الفني التابع للمجتمع والحصول على ترخيص من اتحاد الملاك. وسيقوم الفني أيضاً بتقييم عزل ماء الشرفة.

2. لا يمكن إزالة العناصر الهيكلية مثل الأعمدة والدعامات وأي مكونات داخلية أو خارجية أخرى للمبنى.

3. يمكن محاذاة النوافذ على الشرفات المواجهة للشرق مع الخط الخارجي للنوافذ الأصلية، بشرط مراجعة الفني التابع للمجتمع وموافقة اتحاد الملاك.

4. يمكن تركيب ستائر زجاجية على الشرفات المواجهة للغرب. لكن لا يمكن تغيير الغرض من استخدام هذه الشرفات (مثلاً تحويلها إلى حمامات أو غرف نوم). ويتطلب هذا التثبيت إشراف الفني التابع للمجتمع وموافقة مسبقة من اتحاد الملاك.

صفحة 6

اتحاد الملاك
سينيوريو دي ألوها

5. بالنسبة للشرفات الشرقية للبنتهاوسات الزاوية والشرفات الأمامية للبنتهاوسات الأخرى، يمكن إزالة جزء من الجدار الخارجي واستبداله بزجاج آمن، بشرط إشراف الفني التابع للمجتمع وموافقة اتحاد الملاك.

6. لا يمكن دمج الغرف المخصصة للتخزين والملاصقة للشقق الأرضية في الشقق، ولا يمكن تحويل استخدامها إلى مساحات سكنية.

7. يمكن إزالة صناديق الزراعة من الداخل ودمجها في مساحة الشرفة، بشرط إشراف الفني التابع للمجتمع وموافقة اتحاد الملاك. ويجب فحص العزل المائي والبناء من قبل اتحاد الملاك قبل الانتهاء من العمل.

8. يمكن تركيب قضبان الأمان، بعد إشراف الفني التابع للمجتمع وموافقة اتحاد الملاك.

9. يجب تركيب وحدات تكييف الهواء الخارجية في الشرفات الخدمية المخصصة لها أصلاً، وألا تكون مرئية من الخارج. وأي نية، سابقة أو مستقبلية، للانحراف عن هذا المعيار يجب أن تُراجع من قبل الفني التابع للمجتمع وتوافق عليها اتحاد الملاك.

—————————————————————————————