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ANEXO 5.2. REGLAMENTACIÓN DE REFORMAS DE APARTAMENTOS

Artículo 1. Derechos de los Propietarios para modificar la Propiedad

En Marbella, Andalucía, los propietarios de apartamentos en una comunidad residencial regida por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), deben cumplir con una combinación de la ley nacional, las regulaciones andaluzas, los reglamentos municipales y los estatutos y reglamentos de la comunidad, cuando se consideren cambios de construcción o modernización. Al planificar obras de construcción, los propietarios deben tener en cuenta que ciertas obras pueden requerir la aprobación previa de la asociación de propietarios en una Junta General Ordinaria o Extraordinaria. Para garantizar un enfoque colaborativo, todas las obras de construcción sujetas a licencia del Ayuntamiento de Marbella deben notificarse por escrito al Administrador con un mínimo de cuatro semanas antes del comienzo de dichas obras. Es necesario que todos los propietarios proporcionen las licencias y consentimientos adecuados del Ayuntamiento en relación con estos proyectos. El propietario debe proporcionar al Administrador los planos y la información técnica correspondientes al proyecto. En ausencia de la documentación requerida, el Administrador emitirá una Denuncia al propietario, que se enviará copia al Ayuntamiento. Las modificaciones interiores están permitidas, siempre y cuando:

• No afecten elementos estructurales, elementos comunes (por ejemplo, paredes de carga, placas, columnas) o instalaciones comunes (por ejemplo, tuberías, gas, electricidad, telecomunicaciones).
• No alteren la seguridad, habitabilidad o estética del edificio.
• Cumplan con los códigos de construcción y, cuando sea necesario, hayan recibido la licencia adecuada del Ayuntamiento de Marbella (licencia de obra menor o licencia de obra mayor), dependiendo de la escala de las obras.

Las modificaciones exteriores, que afectan a las fachadas del edificio, las terrazas o otras áreas comunes, requieren la aprobación previa de:

1. La Asociación de Propietarios, por mayoría de 3/5 de votos.
2. El Departamento de Planeamiento del Ayuntamiento de Marbella.

Nota: Si otros propietarios han realizado una modificación externa, esto no concede automáticamente el derecho a realizar modificaciones similares a menos que la asociación de propietarios la haya aprobado o se haya establecido un precedente legal. Incluso en ese caso, se aplican los procedimientos mencionados anteriormente.

Artículo 2.

El Administrador se reserva el derecho de realizar consultas con el Ayuntamiento para determinar si se han concedido los permisos y consentimientos requeridos.

En caso de que la comunidad sospeche que las obras en curso no cumplen con las regulaciones o se entiende que modifican elementos comunes, el Administrador solicitará al propietario que otorgue al Gerente de la Comunidad acceso a la propiedad para fines de inspección técnica. Si se deniega dicha solicitud, el Administrador emitirá una Denuncia al propietario, que se enviará copia al Ayuntamiento.

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Artículo 3. Reglas relacionadas con períodos y horarios para obras de construcción.

Horarios de Construcción Estándar (lunes a viernes):

• Mañana a tarde: 09:00 a 15:00
• Tarde a noche: 17:00 a 20:00

Récord de Silencio (“siesta” horas):

• 15:00 a 17:00 – Se prohíbe cualquier trabajo que genere ruido para respetar las horas de descanso.

Sábado:

• Se permiten horas limitadas: 09:00 a 14:00
• Solo se permite trabajo ligero (sin perforación ni martillazos, sin romper paredes, suelos o techos)

Domingo y Días Festivos

• Se prohíbe cualquier trabajo de construcción o ruidoso.

En caso de que sean necesarias obras de emergencia fuera de los horarios permitidos, se debe llamar a los servicios de ayuda inmediatamente (Tel +34 603 741 633)

Temporada de Vacaciones de Verano

• Durante los meses de julio y agosto, se prohíbe cualquier trabajo de construcción.
• En caso de que sean necesarias obras de emergencia que emitan ruido durante este período, los propietarios deben solicitar inmediatamente la aprobación del Administrador o del Representante en Situ para proceder con las obras.

Trabajo Ruidoso Prohibido

Independientemente del horario, se prohíbe cualquier trabajo que:

• Exceda los 55 dB(A) durante el día.
• Incluya demolición, perforación, martillazos o uso de equipos de alta intensidad durante las horas silenciosas.
• Causen molestias a los vecinos más allá de los niveles aceptables.

Nota: En las comunidades residenciales (bajo LPH):

• Incluso si las reglas municipales permiten ciertos horarios:

• La Comunidad de Propietarios puede adoptar horarios más estrictos en sus reglamentos internos. (Como se establece anteriormente)
• Cualquier regla debe ser aprobada en una reunión general (Junta de Propietarios).

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• Si hay duda, se debe consultar con el Administrador para obtener horarios y restricciones específicas de la comunidad.

Sanciones por Incumplimiento:

• Multas por parte de la Policía Local o el Departamento de Urbanismo por violar los ordenanzas de ruido.
• Quejas civiles de los vecinos.
• Suspensión potencial de las obras por parte de la municipalidad.

Artículo 4. Notificación a los vecinos

Con un mínimo de una semana de antelación al comienzo de las obras de construcción que excedan TRES DÍAS, se debe colocar un aviso en las puertas de entrada del portal y en el ascensor indicando:

• Fecha de comienzo
• Duración prevista de las obras
• Número de teléfono del Gerente de la Construcción responsable de las obras.

(Se pueden solicitar formularios de aviso vacíos del Administrador)

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Artículo 5. Reglas aplicables durante las obras de construcción

 Los propietarios deben depositar las siguientes cantidades en la cuenta bancaria de la Comunidad como garantía contra posibles daños a elementos comunes. Este depósito se devolverá al completar las obras si no se han producido daños.

• €2.000 para obras con licencia de obra mayor (permiso de obras importantes)
• €1.500 para obras con licencia de obra menor (permiso de obras menores)
• Los propietarios cuyas obras causen limpieza y reparaciones en áreas comunes sin depósito se les cobrará al costo. Si el propietario no paga voluntariamente, el costo se agregará a su cuenta comunitaria como deuda.

 Durante las obras de construcción, las áreas comunes utilizadas durante las obras deben mantenerse limpias y ordenadas.

 Cualquier proyecto de construcción que exceda los TRES MESES desde la fecha de comienzo pierde el depósito debido a la molestia a los vecinos y servicios comunitarios.

 Todas las obras deben cumplir con las Regulaciones de la Comunidad y las normas legales españolas: Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) – Ley de Edificación (1999): (Regula responsabilidades, obligaciones y estándares técnicos para todas las obras de construcción)

Código Técnico de la Edificación (CTE) – Código de Edificación Técnico: (Define estándares mínimos de seguridad, habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad)

Artículo 6. A pesar de las disposiciones del artículo 1, las siguientes acciones están prohibidas o requieren referirse a la asociación de propietarios

A) Realizar modificaciones en las áreas comunes de la comunidad. Los propietarios serán personalmente responsables de cualquier incumplimiento, incluyendo el costo de restaurar el área a su estado original.

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B) Instalar toldos de terraza que difieran del código de color BLANCO PR-60 A W-12 BW-2,76 HW-1,653 AMARILLO KR-55 A W-200 BS-60 BW-120 MS-500, que es el color establecido para la Comunidad SdA. Las regulaciones de seguridad prohíben la fijación de toldos de terraza a las paredes exteriores del edificio.

C) Modificar los barandales de seguridad de las terrazas o pintarlos en un color diferente al aprobado por la Comunidad.

D) Realizar el cierre temporal o permanente de las terrazas, sin la aprobación de la asociación de propietarios y las licencias del Ayuntamiento correspondientes.

E) Instalar unidades de aire acondicionado en las fachadas, ventanas o terrazas, excepto en la terraza de utilidad originalmente designada para este fin.

F) Instalar antenas de televisión privadas o parabólicas en las paredes exteriores y techos de los edificios.

G) Instalar objetos, anuncios, carteles o publicidad de cualquier tipo dentro de los portales o garajes o en otras áreas comunes, incluidas las fachadas de los edificios y paredes exteriores.

H) Instalar maquinaria no doméstica o motores que puedan causar molestias a los propietarios y/o áreas comunes.

Artículo 7.

El uso de la electricidad y el agua comunes por parte de los contratistas durante las reformas de propiedad requiere la autorización previa del Administrador.

Artículo 8.

El Administrador tiene el derecho de deshabilitar los dispositivos de control de acceso de la comunidad cuando los contratistas incumplan las reglas establecidas en este reglamento.

Artículo 9.

Las entradas a la comunidad deben permanecer cerradas en todo momento. No se permite que los contratistas, proveedores, etc., abran o deshabiliten los mecanismos de puertas/garajes. Esto incluye las puertas exteriores, puertas de garaje y entradas de portal. Los infractores repetidos tendrán sus controles de acceso y remotos de garaje deshabilitados.

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Artículo 10.

No se deben almacenar basura o materiales de construcción en las escaleras, garajes o otras áreas comunes.

Los contenedores de basura de los contratistas colocados fuera de la comunidad en Calle de las Adelfas no deben ubicarse entre los dos contenedores de basura proporcionados por el Ayuntamiento. Esto se debe a que muchos propietarios/rentistas desechan su basura doméstica en los contenedores de basura de la comunidad porque son demasiado perezosos para caminar hasta los contenedores de basura. Si no se cumple esta regla, los contratistas tendrán su acceso a la comunidad restringido.

Los sacos de basura y materiales de construcción industriales no deben permanecer en la calle fuera de la comunidad (especialmente en Calle de las Adelfas) durante períodos que excedan dos semanas. (Los propietarios deben insistir a sus contratistas que los retiren. Si es necesario, la comunidad informará al Ayuntamiento al propietario por la eliminación de basura ilegal).

Artículo 11.

Para garantizar la uniformidad y estética de la escalera, cualquier cambio a una puerta exterior de apartamento debe mantener el diseño original y el color. La base para nuevas puertas es un diseño exterior de madera. Los colores de los proveedores a utilizar son COLOR CERROJO.

Artículo 12.

La propiedad cuenta con un sistema de ventilación centralizado. En caso de que las obras de renovación generen mucho polvo, el ventilador debe cubrirse durante la construcción, de lo contrario, el polvo puede entrar en los apartamentos restantes del edificio.

Artículo 13. Obras permitidas bajo condiciones de uniformidad.

TODAS ESTAS REGLAS NO SUPERAN LAS REGULACIONES DEL AYUNTAMIENTO. SI LAS REGULACIONES DEL AYUNTAMIENTO SON MÁS RESTRICTIVAS, PREVALECERÁN.

1. El piso de la terraza puede reemplazarse después de una inspección por el técnico de la comunidad y la autorización de la Comunidad. El técnico de la comunidad también evaluará la impermeabilización de la terraza.

2. Los elementos estructurales como pilares, columnas y otros componentes interiores o exteriores del edificio no pueden ser removidos.

3. Las ventanas en las terrazas orientadas al este del edificio pueden alinearse con la línea exterior de las ventanas originales, siempre y cuando se revise por el técnico de la comunidad y se apruebe por la Comunidad.

4. Se pueden instalar cortinas de vidrio en las terrazas orientadas al oeste. Sin embargo, el uso previsto de estas terrazas no puede alterarse (por ejemplo, convertirlas en baños o dormitorios). Estas instalaciones requieren la supervisión del técnico de la comunidad y la autorización previa de la Comunidad.

5. Para las terrazas orientadas al este de los penthouses de esquina y las terrazas de frente de los otros penthouses, se puede remover parte de la pared exterior y reemplazarla con vidrio de seguridad, siempre y cuando se supervise por el técnico de la comunidad y se apruebe por la Comunidad.

6. Las habitaciones de almacenamiento adyacentes a los apartamentos de planta baja no pueden ser incorporadas a los apartamentos, ni su uso puede ser convertido en espacios residenciales.

7. Los maceteros en las terrazas pueden ser removidos internamente e integrados en el espacio de la terraza, siempre y cuando se supervise por el técnico de la comunidad y se apruebe por la Comunidad. Antes de completar el trabajo, tanto la impermeabilización como la construcción deben ser inspeccionadas por la Comunidad.

8. Se pueden instalar barras de seguridad, siempre y cuando se supervise por el técnico de la comunidad y se apruebe por la Comunidad.

9. Las unidades de aire acondicionado al aire libre se instalarán en las Terrazas de Utilidad originalmente diseñadas para este fin y no deben ser visibles desde el exterior. Cualquier intención, pasada o futura, de desviar de este estándar debe ser revisada por el técnico de la comunidad y aprobada por la Comunidad